근저당 의미 및 주의 사항 전세 계약 시 사기 피해 최소화 방법

이번 포스팅에서는 근저당의 의미와 주의 사항에 대해서 아주 쉽게 설명해봄으로써 전세 계약 시 사기 피해를 최소화할 수 있는 매뉴얼 방법에 대해서 소개해드리겠습니다.

 

 

전셋집 계약을 보통 부동산 중개업체를 통해서 진행을 하실 텐데 대부분 중개업자분들이 하나하나 설명을 해주시고 주의해야 할 부분도 짚어주시지만 모든 사항을 고려하고 알려주는 것이 현실적으로 힘들 수도 있고 일부 업자들은 계약 완료 후 발생하는 중개 수수료에만 집중한 나머지 그런 부분은 별로 신경도 안 써주는 경우도 있을 텐데요. 그렇기에 최소 전세 세입자 당사자가 계약 진행 전 꼭 살펴봐야 하는 사항들이 분명히 존재하며 그중 하나가 근저당이 될 것입니다.
평소 근저당의 개념과 리스크 그리고 대처 요령에 대해 궁금함을 가져오셨거나 전세 계약을 앞두신 분들에게 매우 흥미진진한 내용이 될 거라 생각하니 끝까지 천천히 봐주시고 많은 도움 얻어가세요. 그럼 내용 바로 시작합니다.

 

근저당 개념 및 리스크

근저당이란 집주인이 집을 살 때 해당 집을 담보로 은행과 같은 대상에게 돈을 빌렸는지를 나타내는 지표입니다. 다시 말해 집 매매가에서 근저당만큼은 집주인에게 돈을 빌려준 대상이 권리를 가지고 있다고 볼 수 있는 것이죠.

 

 

그런데 여기서 주의해서 봐야 할 점이 전세 세입자가 전세 계약을 하는 시점보다 집주인이 담보 대출을 실행한 시점이 앞선다는 점입니다. 그렇게 되면 집주인에게 담보 대출을 실행한 대상이 전세 세입자보다 해당 매물에 대한 권리 행사에 있어서 우선순위가 먼저가 되는데요. 이게 아무 일 없이 마무리되면 다행이지만 경매로 넘어가게 되면 자칫 피해를 보기가 쉽습니다.
만약 집주인이 담보 대출금을 연체했거나 전세 계약 만료 시점에 돌려줘야 하는 전세 보증금을 다른 곳에 써서 반환을 못하는 등 경제적으로 힘든 상황에 처해있을 경우 이해관계에 따라 대출을 해준 대상이나 전세 세입자 같은 경우 해당 집을 경매로 넘기게 되는데요. 그리고 경매를 진행 후 낙찰이 이루어지면 해당 낙찰 금액으로부터 근저당 금액이나 전세 보증금과 같은 돈의 배당이 이루어지게 됩니다. 그런데 보통 경매라는 것이 1회 차에 바로 낙찰되는 경우는 드물고 보통은 유찰이 1회 정도 진행된다고 봐야 하는데요. 유찰 1회당 최저 입찰 가격이 30% 정도 떨어진다고 볼 수 있기 때문에 이 모든 것을 고려해서 피해를 최소화하기 위한 전세가를 알아봐야 한다고 정리할 수 있겠습니다. 즉, 경매 2회 차 낙찰 금액에서 근저당을 빼고도 전세 보증금을 돌려줄 액수가 남아있는 전세 매물에 대해서 전세 계약을 진행해야 하는 것이죠.

 

전세 계약 시 근저당 매물 대응 방법

 

평균적으로 유찰이 1회 진행된다고 전제하고 했을 때 근저당과 전세가의 합계가 매매가의 70%보다 아래인 전세 매물을 알아보는 것이 피해를 최소화할 수 있을 것입니다. 그래야 경매를 진행하고 유찰이 1회 진행돼 2회 차에 최저 입찰가가 매매가의 70% 금액부터 시작했을 때 낙찰 금액이 그 이상이라 가늠할 수 있고 그래야 해당 낙찰 금액으로부터 근저당으로 잡힌 금액을 담보 대출을 해준 대상에게 배분한 후에도 세입자에게 돌아갈 전세 보증금이 남기 때문이죠.

 

마무리

지금까지 근저당의 의미와 주의 사항에 대해서 아주 쉽게 설명해봄으로써 전세 계약 시 사기 피해를 최소화할 수 있는 매뉴얼 방법에 대해서 소개해드렸습니다.
전세 계약을 앞두고 익숙지 않으신 분들은 부동산 중개업체에게 의존하기만 하실 수도 있지만 간혹 이런 사소한 부분을 놓쳐서 시간이 많이 지나 이에 대한 책임을 물어도 그 입증과 전가가 쉽지 않은 게 현실이거든요. 그래서 전세 세입자 본인이 미리 계약을 진행하기 전 근저당의 뜻에 대해서 정확히 이해하고 근저당이 잡혀있는 매물에 대해 전세 계약 시 주의해야 하는 점을 고려해서 알아보시면 큰 문제없이 진행이 가능할 것입니다.
평소 근저당의 개념과 위험도에 대해서 관심을 가지고 계셨거나 전세 계약을 앞두고 계신 분들이 이 포스팅 내용을 통해 많은 도움받아가셨으면 좋겠습니다. 다음에 또 흥미진진한 내용의 포스팅으로 찾아뵙겠습니다. 감사합니다.

 

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