대항력 및 우선변제권 신청 전세 계약 시 유의 사항

이번 포스팅에서는 전세 계약 시 유의해야 할 사항 중 하나로 대향력 및 우선변제권 뜻과 신청 방법 그리고 효력 발생 시점에 대해 정리해드리겠습니다.
전세 계약을 알아보시는 분들 중 혹여나 나중에 자신이 맡겨둔 전세 보증금을 집주인으로부터 받지 못하는 불상사가 발생하는 상황이 가장 걱정되실 겁니다. 그래서 그러한 상황에 대한 대비와 만에 하나 발생할지 모르는 피해를 최소화하기 위해 준비는 하고 싶지만 무엇을 해야 할지도 모르겠고 어려워서 단순히 부동산 중개업자에게 의존하는 경우가 대부분인데요. 물론 대부분의 부동산 중개업자 분들이 잘 처리를 해주시겠지만 일부 중개 수수료에만 관심이 있는 몰상식한 사람들도 있으므로 자신의 권리를 지키기 위해 스스로 공부하고 챙겨둬야 할 개념들이 있습니다. 그중 하나가 대항력 및 우선변제권이 될 텐데요.
평소 전세 계약을 앞두시고 계시거나 전세 보증금을 되돌려 받을 때 문제가 생기는 것을 피하는 방법에 대해 호기심을 가져오셨던 분들에게 매우 흥미진진한 내용이 될 거라 확신하니 끝까지 천천히 봐주시고 많은 도움 얻어가세요. 그럼 내용 바로 시작합니다.

 

대항력 및 우선변제권의 뜻

대항력이란 세입자가 주택을 사용함과 동시에 계약 만료 시 보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 의미합니다. 다시 말해 대항력을 갖춰야지만 계약한 전셋집에서 거주하며 사용이 가능하고 전세 계약이 만료되는 시점에 집주인으로부터 전세 보증금을 다시 받아올 수 있다는 것이 되는 것이죠.
그리고 우선변제권이란 집이 경매에 넘어가는 상황이 발생했을 때 다른 대상보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리를 의미합니다. 즉, 우선변제권을 갖춘 전세 세입자라면 혹여나 계약한 전셋집이 경매에 넘어가더라도 우선변제권을 갖춘 이후 전셋집에 근저당을 설정한 대상보다 먼저 전세 보증금을 돌려받을 수 있게 되겠습니다.
그러므로 전세 계약을 진행하신 분들이시라면 기본 중의 기본으로 대항력과 우선변제권은 필히 갖춰야 만에 하나 집주인이 부도가 나거나 파산 또는 회생을 하게 되거나 돌려줘야 할 전세 보증금을 다른 곳에 다 써서 전세 계약 만료 시점에 돌려주지 못하는 상황이 발생해 집이 경매에 넘어가더라도 최소한의 권리를 주장하고 비빌 언덕이라도 있게 되는 것입니다.

 

대항력 및 우선변제권의 신청 방법 및 효력 발생 시점

우선 대항력과 우선변제권은 모두 전세 계약 완료 후 매물 주소지 관할 주민 센터에 방문하여 신청을 하게 되는데요. 대항력은 전입신고를 함으로써, 우선변제권은 확정일자를 받음으로써 신청이 완료됩니다.
대항력은 신청일 다음날 00시부터 효력이 발생하게 되고 우선변제권은 대항력을 갖춘 순간부터 효력 자격을 부여받게 되는데요. 보통 전세 계약을 한 당일 주민센터에 방문해 대항력과 우선변제권을 모두 신청하는 것이 일반적이기 때문에 전세 계약일 다음날 00시부터 효력이 작용하도록 설정합니다.
다만 여기서 주의해야할 점이 전세 계약 완료 시점부터 대항력과 우선변제권의 효력 발생 시점까지는 약간의 시간차가 발생할 수밖에 없고 일부 악질 집주인은 의도적으로 이 시간 텀을 이용해 집을 근저당으로 설정해 담보 대출을 받는 사기를 펼치기도 합니다. 그러므로 이러한 사기 피해를 피하기 위해 전세 계약 시에는 전세 계약 이전에 1번, 전세 계약 당일 직전에 1번 등기부 등본을 떼서 근저당 설정에 변화가 없는지를 확인하고 전세 계약 이후 2일에서 1주일 정도는 계약 매물에 대해 근저당을 설정하지 않아야 하고 만약 이를 어길 시에는 전세 계약은 무효가 되며 전세 보증금은 현금으로 일시납 해야 한다는 특약을 걸어놓는 것이 필수가 되겠습니다.

 

마무리

지금까지 전세 계약 시 유의해야할 사항 중 하나로 대향력 및 우선변제권 뜻과 신청 방법 그리고 효력 발생 시점에 대해서 소개해드렸습니다.
전세 계약을 많이 해보셨거나 잘 아시는 분들이라면 큰 문제가 되지 않겠지만 잘 모르시는 분들의 경우 익숙지 않고 많은 걱정이 되실 수 있다는 점에서 매우 도움 되는 내용이라 생각하는데요. 어려운 내용 같지만 천천히 정독하면 굉장히 간단하면서도 중요한 내용이므로 당장 전세 계약을 하지 않는다고 할지라도 상식으로 이번 기회에 꼭 숙지하시면 좋을 것 같습니다.
평소 전세 계약을 계획하고 계시거나 전세 계약 사기 피해를 피하기 위한 주의 사항에 대해 관심을 가져오셨던 분들이 이 포스팅 내용을 통해 많은 도움받아가셨으면 좋겠습니다. 다음에 또 흥미진진한 내용의 포스팅으로 찾아뵙겠습니다. 감사합니다.