깡통전세 사기 피해 안 당하기 위해 알아야하는 뜻 및 리스크

이번 포스팅에서는 전세 사기 피해를 당하지 않기 위해 꼭 알아야 하는 깡통전세의 뜻과 리스크에 대해서 소개해드리겠습니다.

 

 

보통 살아가다 보면 부동산 매물 중 전세를 한 번쯤은 알아보고 계약을 할 일이 있으실 텐데요. 그런데 전세 계약을 진행한 이후 나중이 돼서야 해당 계약이 사기였거나 손해를 감수해야 하는 매물이었음을 나중에 알게 되는 경우가 적지 않습니다. 그중 하나가 깡통전세 사기가 아닐까 싶은데요. 그래서 전세 사기를 당하지 않기 위해 계약 진행 전 깡통전세의 개념과 위험도에 대해 정리해드리고 자연스럽게 해당 전세 매물에 대한 대응책을 알 수 있도록 포스팅해보려고 합니다.
평소 전세 계약을 앞두고 계시거나 깡통전세가 무엇인지에 대해 궁금함을 가져오셨던 분들에게 굉장히 흥미진진한 내용이 될 거라 확신하니 끝까지 천천히 봐주시고 많은 도움 얻어가세요. 그럼 내용 바로 시작합니다.

 

깡통전세 의미 및 위험도

깡통전세란 집을 사고팔 때의 시세인 매매가가 전세 세입자를 구할 때의 시세인 전세가와 같거나 높아도 비슷한 수준인 전세 매물을 의미합니다.

 

 

그런데 이런 깡통전세의 의미는 알겠는데 이것이 왜 리스크를 가지고 있는지에 대한 원리는 잘 이해가 안 가시는 분들이 많으실 텐데요. 누구라도 쉽게 이해할 수 있도록 잘 풀어서 설명드릴 테니 쭉 한 번 읽어봐 주세요. 세입자가 집주인에게 전세보증금을 내고 전세 계약 기간 동안 해당 집에 들어가서 살게 되는데요. 계약 기간 중간에 집주인이 경제적으로 힘들어지거나 전세 계약 만료 시점에 이르러서 돌려줘야 하는 전세보증금을 다른 곳에 써서 반환을 못하는 상황이 벌어질 수 있습니다. 그러면 해당 주인에 대해 금전 관계를 맺고 있는 모든 기관 또는 사람들이 돈을 돌려받기 위해 보통 담보로 잡고 있는 그 전셋집을 경매로 넘기게 되는데요. 이후 경매 진행 결과 낙찰자가 등장해 전셋집 매각이 이루어지면 그 돈으로 집주인에게 돈을 받아야 하는 기관이나 사람들에게 우선순위에 따라 변제가 이루어지게 됩니다.
그런데 경매를 진행해도 입찰 기일 안에 해당 집을 사 갈 사람이 없다면 유찰이 이루어져 다음 차수로 경매가 연기되고 보통 이런 유찰 1회 당 경매 최저 입찰가가 이전 차수보다 30% 정도 떨어지게 되는데요. 현실적으로 보통 경매라는 것이 1회 차 진행부터 바로 낙찰이 이루어지는 경우는 굉장히 드물고 2회 차부터나 슬슬 매각이 이루어지는 경향을 보이고 있기 때문에 매매가와 전셋값이 같거나 비슷한 수준인 경우에는 권리 우선순위를 최우선으로 잡고 유찰을 1회만 반영해도 전세보증금의 30%는 그냥 손해를 감수해야 한다는 결론이 나옵니다. 예를 들어 매매가와 전세보증금이 2억 3천만 원인 깡통 전셋집이 1회 유찰돼 30%가 떨어져 2회 차 때는 1억 6,100만 원으로 최저 입찰가가 정해지고 해당 입찰가로 낙찰이 되었다면 세입자는 돌려받아야 할 2억 3천만 원을 온전히 받지 못하고 1억 6,100만 원을 돌려받을 수 있다는 것이죠. 그것도 해당 매물에 권리가 최우선으로 배정받았다는 전제하에 가능한 것이고 실제 집주인이 은행 대출을 통해 집을 구매한 거라면 여기에서 돌려받을 전세보증금은 더욱 줄어드는 것이 현실이라는 것에 깡통전세의 위험이 도사리고 있죠.

 

깡통전세 매물을 대하는 자세

이러한 깡통전세 매물을 최대한 피하는 것이 좋지만 자금적인 상황 등을 고려해서 어쩔 수 없이 거래를 해야 한다면 최소한 전세가가 매매가의 70%보다 작은 전셋집 중에서 알아보는 것이 바람직할 것입니다. 물론 해당 부동산에 대한 권리 우선순위를 1순위로 주장할 수 있다는 전제하에 적용되는 내용이지만요. 정리하자면 해당 전셋집에 대한 권리 주장이 의미가 있는지, 또 매매가의 70%가 전세가보다 높은 지를 최소한 따져보시고 이런 조건을 충족하는 매물 중에서 전세 계약을 알아보시는 것이 좋겠습니다.

 

마무리

지금까지 전세 사기 피해를 당하지 않기 위해 꼭 알아야 하는 깡통전세의 뜻과 리스크에 대해서 소개해드렸습니다.

물론 부동산 중개업자 분들이 이러한 깡통전세의 개념과 위험도에 대해 차근차근 설명해주시고 주의 사항을 알려주시면 좋겠지만 계약을 성사시키고 중계 수수료에만 목표를 두고 계시는 경우도 적지 않아 본질적으로 계약 당사자인 우리가 이러한 내용을 기본적으로 알고 있어야 하는데요. 아예 이러한 상황이 벌어지지 않고 약속한 내용대로 돈을 주고받는 것이 가장 베스트이겠지만 사람일이라는 것이 항상 변수를 염두에 둬야 하기 때문에 깡통전세 계약을 진행함에 있어서 시세, 그리고 권리 우선순위 이 2가지 정도는 꼭 따져보셔야겠습니다.
평소 전세 계약을 계획하고 계시거나 깡통전세의 의미와 리스크에 대해 관심을 가져오셨던 분들이 이 포스팅 내용을 통해 많은 도움받아가셨으면 좋겠습니다. 다음에 또 흥미진진한 내용의 포스팅으로 찾아뵙겠습니다. 감사합니다.

 

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