전세권 설정 및 우선변제권 비교 후 사기 피해 방지 방법 알아보기

이번 포스팅에서는 전세권 설정 및 우선변제권의 뜻과 신청 방법 그리고 효력 발생 시점을 비교한 뒤 전세 계약 시 사기 피해를 방지하기 위한 행동 강령과 방법에 대해서 소개해드리겠습니다.
전세 계약을 앞두고 근저당 설정과 관련하여 권리 우선순위를 확정하기 위해 세입자는 계약 이후 최대한 빨리라지만 사실상 당일 바로 전입신고와 확정일자 발급을 통해 대항력 및 우선변제권을 갖추게 되는데요. 그런데 이렇게 되면 사실상 전세 계약 완료 시점부터 우선변제권의 효력이 발생되는 다음날 00시까지 시간 공백이 생길 수밖에 없고 이 사이를 틈 타 일부 악덕 집주인은 세입자 몰래 근저당을 설정하여 담보 대출을 받기도 합니다. 세입자는 시간이 지나서 이를 알게 되고 혹여나 집이 경매에 넘어가는 상황이라도 발생하게 되면 그 피해는 버젓이 세입자에게 넘어가게 되는 건데요. 그래서 이에 대한 대비책으로 전세권 설정이라는 대응 방법도 있습니다.
평소 전세권 설정이 무엇인지, 우선변제권의 취약점을 악용하는 집주인에 대한 대비책은 없는지 궁금함을 가져오셨던 분들에게 매우 흥미로운 내용이 될 거라 자신하니 끝까지 천천히 봐주시고 많은 도움 얻어가세요. 그럼 내용 바로 시작합니다.

 

전세권 설정 및 우선변제권 의미, 신청 방법, 효력 발생 시점 비교

우선 우선변제권과 전세권 설정 모두 의미는 전세 계약한 집이 혹여나 경매에 넘어간다 할지라도 세입자가 자신보다 권리 우선순위가 나중인 대상보다 먼저 전세 보증금을 돌려받을 수 있는 권리로 그 뜻은 동일하다 할 수 있습니다. 하지만 신청 방법과 효력 발생 시점에 있어서 차이가 극명하게 갈리는데요.

우선 변제권은 계약한 부동산 주소지 관할 주민센터에 방문하여 확정일자를 받음으로써 신청이 가능하지만 전세권 설정은 전세 계약 시 법무사를 대동하여 신청함으로써 권리 설정을 할 수 있습니다.

또 우선 변제권은 대항력을 갖춘 시점부터 효력이 발생하게 되고 대항력 또한 사실상 동일하게 주민센터에 방문하여 전입신고를 통해 신청할 수 있으므로 보통 대항력과 우선변제권을 함께 신청하게 되는데요. 전세 계약 후 최대한 빨리 신청하는 것이 맞지만 현실적으로 계약 당일 바로 신청하는 것이 이제는 선택이 아니라 필수이기 때문에 전세 계약 당일 신청한다는 전제하에 전세 계약일 다음날 00시부터 대항력 효력이 작용하기 시작하면서 우선변제권까지 함께 갖추게 되는 것이죠.

그런데 전세권 설정은 전세 계약 완료 후 즉시 효력이 발생하기 때문에 아무리 빨리 해도 전세 계약 시점부터 다음날 00시까지의 시간적 공백이라는 우선변제권의 취약점을 극복할 수 있게 됩니다.

 

우선변제권 취약점 악용 대비 방법

위에서 언급했다시피 우선변제권은 전세 계약 이후 바로 신청을 해도 신청일 다음날 00시까지 효력이 발생하지 않는 시간적 공백이 존재합니다. 그리고 이 시간을 틈타 미리 준비해놓았던 담보 대출을 전셋집을 근저당으로 잡아 세입자 몰래 받아버리는 악덕 집주인도 있지요.

그래서 이러한 우선변제권의 취약점을 대응하기 위해서 약간의 비용을 지불하더라도 법무사를 통해 전세권 설정을 진행하는 것이 있습니다. 그러면 전세 계약 완료 이후 바로 효력이 발생하기 때문에 이러한 권리 설정에서 걱정할 필요가 없어지는 것이죠.

또 다른 방법으로는 아예 계약서를 작성할 때 특약사항을 넣는 것입니다. [전세 계약 시점 3일 전부터 이후 잔금을 지급한 다음날까지 임대 주택에 근저당과 같은 권리 설정을 하지 않을 것이며 만약 이를 어길 시 임대차 계약은 무효가 되고 임대인은 임차인에게 손해배상을 함과 동시에 돌려줘야 할 전세보증금 전체 또는 일부를 임차인이 요구하는 날에 일시 현금 완납해야 한다]와 같은 내용으로 특약 사항을 작성하시면 큰 문제는 없을 것입니다.

 

마무리

지금까지 전세권 설정 및 우선변제권의 뜻과 신청 방법 그리고 효력 발생 시점을 비교한 뒤 전세 계약 시 사기 피해를 방지하기 위한 행동 강령과 방법에 대해서 소개해드렸습니다.
전세 계약을 진행함에 있어서 조심해야 되는 부분은 무엇인지 악용되는 포인트에는 어떤 것이 있는지 잘 모르시는 분들에게 굉장히 중요한 내용이 될 거라 생각하는데요. 물론 이렇게까지 악용하는 집주인은 드물겠지만 만에 하나 어떤 일이 발생할지 모르기 때문에 작은 요소라도 튼튼하게 준비해두고 대비해야 하는 것이 필요한 것은 여러 번 말해도 부족함이 없을 것입니다.
평소 전세권 설정의 의미와 신청 방법, 그리고 효력 발생 시점에 대해서 관심을 가져오셨거나 우선변제권과의 차이점과 전세 사기 피해를 예방하는 방법에 대해 호기심을 가져오셨던 분들이 이 포스팅 내용을 통해 많은 도움받아가셨으면 좋겠습니다. 다음에 또 흥미진진한 내용의 포스팅으로 찾아뵙겠습니다. 감사합니다.